日本の住宅ローンの金利はバブルの30年前くらいからずーっと下がり続けています。
つまり、固定金利でローンを組んだ人は大損していて、変動金利で住宅ローンを組んでいる人は得をしたということです。
これから先どうなるかは分かりませんが、昔に変動金利で住宅ローンを組んだ人はローンの借り換えは必要ないのでしょうか？
実は、昔変動金利で住宅ローンを組んだ人でも、ローンの借り換えをすることで物凄く得になるのです。
目次
金利が安くなっても変動金利なら見直し不要じゃないの？
まずは住宅ローンの変動金利がどんなものかをおさらいしましょう。
日銀が定めている短期金利に基づいて、各銀行が設定している基準金利をもとにして住宅ローンの金利が決まります。
ようは、日本の金利が上がればローンの金利も上がるし、日本の金利が下がればローンの金利も下がるということです。
固定金利と違って金利が変動するということになります。
それでは実際に世間ではどうかというと、アベノミクスが始まってからは住宅ローンの金利はどんどん下がっているのはよくニュースにもなっていますよね。
つまり、変動金利でローンを組んでいる人はどんどん金利が下がって支払いが減っている・・・と思いきや、全然変わっていません。
それは何故なのでしょうか。
住宅ローン金利で重要なのは優遇金利！
変動金利は銀行の基準金利（店頭金利と呼ぶこともある）で決まると書きましたが、実際に我々が契約する金利は優遇金利が適用されています。
優遇金利というのは、「いま契約してくれた人には金利を割引サービスしちゃうよ！」という期間限定のキャンペーンのことです。
この優遇金利は、ローンを組んだ時点でサービスが決まるので、人によって割引が異なります。
変動金利のローンの金利が変動するのは基準金利で、優遇金利はローンを組んだ時点から変動はしません。
基準金利が3%、優遇金利が-1％の場合には実際の金利は2％です。
金利が下がると基準金利は2.5％になりますが、優遇金利の-1％はそのままってことです。
たとえ金利が下がっても、最初にたくさん優遇金利をもらった人には追いつけないのです。
つまり、住宅ローンはどれだけ優遇金利をもらえるかが重要なのです。
同じ変動金利でもタイミングによって優遇金利が異なる
それでは、実際に優遇金利がどれだけ変わるのかを見てみましょう。
例えば・・・大手都市銀行の2007年頃の住宅ローン変動金利は・・・
基準金利は2.625％で、優遇金利-1.2%あたりが多かったようです。
この場合、優遇金利を適用したあとの1.425%が実際の金利になりますね。
これに対して10年後の2017年はどうかというと・・・
基準金利は2.475%で、優遇金利-1.85％です。
つまり・・・実際の金利は0.625％です。
基準金利は0.2％下がっているので、2007年にローンを組んだ人も1.425％から0.2％下がって1.225％になっている可能性があります。
しかし、それでも同じ変動金利なのに、10年前と比べると-0.6％も金利が安くなってます！！！
3000万円のローンを組んでいる場合、利息が300万円も変わります。
どうしてこうなるのかというと、タイミングによって優遇金利の差があるからなのです。
特にアベノミクス、マイナス金利導入以降は優遇金利が物凄くお得な期間になっています。
変動金利でも借り換えを検討しよう
同じ変動金利でも、タイミングによって優遇金利が変わり、数百万円もお得になることが分かったと思います。
先ほどの例では優遇金利-1.85％でしたが、銀行によって-2％を超える優遇になっていますので、実際の金利は0.5％を切っていることもあります。
同じ変動金利ならば、少しでも金利が低い方が良いですよね。
特に、2015年までに住宅ローンを組んだ人はほぼ確実に借り換えでお得になります。これはもう政府がそういう政策をしたので日本に住んでいる限りそうなっちゃうんですね。
数時間の手続きで数十万円から数百万円もお得になるのでやらないと損です。
毎日コツコツ節約するのも良いですが、少しの頑張りでドカンと節約しましょう。
最後に、変動金利の方が借り換えるのにオススメの銀行を紹介します。
気になる人は申し込みをして銀行でどれくらいお得かを計算してみると良いですよ。計算してもらうだけならタダですしね。
おすすめ① 住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行は、このブログでも何度か紹介しているオススメの銀行です。
数ある銀行の中でも金利が圧倒的に安いです。2018年11月時点で変動金利は0.457%（借り換えは0.428％）となっています。もはや書き間違いを疑うレベルです。
また、死亡した時のための団体信用生命保険だけでなく、どんな病気・ケガでも保障する全疾病保障が無料でついてきます。
返済中に亡くなった時はもちろん、なんらかの病気で仕事ができなくなった時にも住宅ローンがチャラになります。
疾病特約は他の銀行では別途お金がかかる場合がほとんどです。これが無料というのは滅多にないサービスなので、とにかく安くお得に住宅ローンを組みたい人にはオススメです。
住信SBIネット銀行は普段使う銀行としてもとても便利なので、審査だけでもやっておいて損はありません。
おすすめ② イオン銀行
イオン銀行の最大の特徴は、イオングループでの買い物が毎日5％オフになることです。これはイオンで買い物をする人にはとても嬉しいサービスです。
また、イオンの中で手続きができるのでとても便利です。銀行と違って土日も平日も関係なく開いてますからね。買い物のついでに気軽に寄れるのは助かります。
そして金利ですが、2018年11月時点で変動金利（借り換え）は0.47%となっています。
先ほどの住信SBIネット銀行と比べると少し高く見えますが、日ごろからイオンで買い物をしている人にとっては、イオンの割引の効果もありますね。
近くにイオンがあるのであればイオン銀行も検討すべきでしょう。
まとめ
それではまとめです。
- 変動金利なのに最近の金利低下の恩恵は受けていない？！
- 最初にどれだけ優遇金利をもらっているかが重要
- 2015年までに住宅ローンを組んだ人はほぼ確実に借り換えでお得に！
- おすすめの銀行は「住信SBIネット銀行」と「イオン銀行」
変動金利なら金利低下の恩恵を受けられていると思っていたら大間違いです。
自分がどんなローン契約をしているのかは確認してみることをオススメします。