2016年の住宅ローン業界は、日銀の政策によって大きく影響を受けました。
始まりは年明け2016年1月の「マイナス金利」の導入。
そして9月の「イールドカーブ・ターゲット（金利誘導）」の導入。
この２つの政策によって、住宅ローンの金利動向は新たな時代を迎えたのです。
この新たな時代の中で、フラット35を契約している人が少しでもお得になるようなローン借り換えについて考えてみました。
目次
2016年のフラット35はマイナス金利の影響を大きく受けた
日本の政策金利（短期金利）はゼロ金利と言われて久しいですが、この影響で住宅ローンの中でも変動金利は約20年にわたり低金利状態となっています。
一方で、住宅ローンの固定金利は国債の金利が基準となっているため、ゼロ金利と言うほどにはなっていなかったのが2015年までのお話です。
2016年の1月に「マイナス金利」が導入されたことにより、政策金利はもちろん、10年国債の金利である長期金利もマイナスになりました。これにより、住宅ローンの固定金利も大幅に金利が下がることになりました。
この結果、フラット３５も以下の表のように2016年の１年間で大幅に金利低下することになったのです。
| 借入期間 15年～20年 |
借入期間 21年～35年 |
|
| 2016年12月 | 1.03 | 1.10 |
| 2016年6月 | 0.99 | 1.10 |
| 2015年12月 | 1.28 | 1.55 |
| 2015年6月 | 1.31 | 1.54 |
| 2014年12月 | 1.29 | 1.56 |
| 2014年6月 | 1.45 | 1.73 |
ご覧の通り、2015年12月までに住宅ローンを組んでしまった人にとっては文字通り悲劇としか言えない状態になっています。
数字で見るとこのくらい大きなインパクトがあったのが2016年です。
それでは、今後はどうなるのでしょうか？
今借り換えるべきか、それとももう少し待つべきなのか・・・。
日銀の政策で長期固定金利の住宅ローンはもう下がらない
結論からいくと、日銀が今の政策を続ける限りもう住宅ローンが大きく下がることはありません。
2016年9月に日銀は「イールドカーブ・ターゲット（金利誘導）」を導入しました。これは、長期金利をできるだけ0％にするようにコントロールするという政策です。
長期金利が0％付近で固定されてしまうので、これに連動している住宅ローンの固定金利もほぼ固定されます。
つまり、フラット35を始めとする住宅ローンの金利は今後大きく上がることも下がることもないということです。
これは予想ではなく、日銀がそういう政策をしている以上はどうしようもないのです。もちろん、日銀の政策が変更されればこの限りではありませんし、例えば日本政府が破綻した場合でも変わってきます。
ただ、日本政府が破綻した場合は住宅ローンとか言ってる場合ではないのでそこは心配してもしかたありません。
この状況の中で、住宅ローンにどう立ち向かえば良いかを考えてみましょう。
2016年1月より前にローンを組んだ人は借り換えを検討するタイミング
先ほどのフラット３５の金利の推移表の通り、フラット３５の金利は１月末のマイナス金利導入以降にみるみるうちに下がっています。
わずか半年間で約0.6％も金利が下がりました。
その後、長期金利を0％にするという日銀の政策が始まったおかげで、マイナスだった長期金利が0％に上がってきたので住宅ローンも少しずつ金利が上がり始めています。
それでも、１年前の2015年と比べれば大きく金利が下がっているのが現状です。
2015年12月は金利1.55％、2016年12月は金利1.10％ですから、一年前と比べて0.45％も差があります。
一時期に比べると少し金利は上がってしまいましたが、マイナス金利よりも前にフラット３５を契約した人にとっては、まだまだ住宅ローン借り換えの絶好のタイミングと言えます。
これからまた日銀の方針が変わる可能性も０ではありませんが、ここから下がる可能性はとても低いので、早く借り換えて月々の支払いを減らした方が節約になると思います。
仮に金利が下がりそうになったら日銀が0％に戻してしまうのですから、住宅ローンも下がりようがありません。
この先に借り換えを迷っているということは、毎月余分な金利を払ってお金を捨てているのと同じなのです。
フラット35を申し込むのにおすすめの金融機関
フラット35は色々な金融機関で取り扱っています。
金利はほとんど同じなのですが、手数料は会社によって色々です。
基本的には2.1％になっています。
今のところ一番手数料が安いのは「優良住宅ローン」という会社です。この会社は手数料が0.5～0.8%です（条件によって変わります）。
手数料だけで見るとこれで良いのですが、総合的に見ると「住信SBIネット銀行のフラット35」をオススメしたいです。
手数料は1.0％なので最安値とは言えませんが、それ以上に大きなメリットがあります。
それは、病気で働けなくなった時に、ローンの支払いがなくなるオプションがあることです（料金は3000万円ローンの時で約16万円）。
もちろん、同じようなオプションは他の銀行でも加入することができます。
しかし、他の銀行はガンや心臓病などの一部の病気のみですし、料金も全然違うのです。
他の銀行で同じようなオプションをつけると金利が0.3％～0.4％追加されることが多いので、支払金額は3000万円のローンの時で約160万円～210万円払うことになります
つまり、「住信SBIネット銀行のフラット35」だと150万円以上お得になると言うことです。
もちろん病気に絶対にならない自信があるなら問題ないのですが、十数万円ケチってもし病気になって住宅ローン払えなくなったらどうします？後悔してもしきれませんよね。
これだけの差があると「住信SBIネット銀行のフラット35」をオススメするしかないわけですね。
借り換えでどのくらいお得になるのか計算したい人
ここ数年の住宅ローンの借り換えはとてもお得なのですが、どのくらいお得なのかを計算するのは面倒ですよね。
そんな面倒な計算を代わりにやってくれるサービスがあります。
それが「モゲチェック」です。
必要な情報を入力すると、全国120銀行のローンの中から、最もお得なローンの借り換えを教えてくれるサービスです。
銀行への申し込みや交渉も代わりにやってもらうこともできます。
ネットで簡単にWEB診断することができるので、まずはどのくらいお得になるのか「モゲチェック」を試してみましょう。
まとめ
それではまとめです。
- 2016年のフラット35はマイナス金利の影響を大きく受けた
- 日銀の政策によって長期固定の住宅ローンはこれ以上下がりにくくなった
- マイナス金利よりも前に住宅ローンを組んだ人はそろそろ借り換えるべき
- フラット35の借り換えなら「住信SBIネット銀行のフラット35」がオススメ
住宅ローンはバブル崩壊後から20年にわたって右肩下がりに金利が下がってきましたが、「マイナス金利」と「イールドカーブ・ターゲット」の導入によりようやく底が見えてきた雰囲気です。
そろそろ借り換えをするタイミングになったと言えると思います。