3000万借りるならどっち？フラット35と変動金利を比較計算

これから家を買おうとしている人は、多くの場合は住宅ローンを利用すると思います。

住宅ローンは大金なのでなるべく安くしたい・・・けど色んな金融機関で色んなプランがあってよく分からない。そんなことがよくあるのではないでしょうか。

基本的には固定でいくか変動でいくかという話になりますが、ここ数年は変動金利で借りる人が圧倒的に多いそうです。

一方で固定金利で安心して返済したい・・・そういう人にはフラット35が人気のようです。今年は10年間-0.6％という優遇もあるので大人気のようです。

でも、実際どのくらいお得なのかはしっかりと計算して決めたいですよね。

というわけで、色々な経済状況をケースにして計算してみました。

フラット35と変動金利はどちらが良いの？

そもそもどちらが良いのかという話ですが、これは一長一短あるので一概には言えません。

・・・という回答ばかりが目立って面白くないので具体的に計算してみます。

そうは言っても住宅ローンをやっている金融機関はたくさんあります。

どこの金融機関で比較するかで数字も変わってしまうので、どちらも金利や手数料的に最も安い金融機関で比較することにしました。お互い最強同士で比較するという寸法です。

そのうえで、経済状況をいくつかのケースで設定してローンの支払金額を比べます。

フラット35の代表は優良住宅ローン

最初にフラット３５です。

フラット３５は金利はどこの金融機関も同程度なので、手数料などが決め手になります。住宅ローンは高額なので手数料だけでも数十万違いますからね。

２０１５年７月現在で手数料が最も安いのは「優良住宅ローン」です。

他の金融機関が2.1％程度の手数料に対して、優良住宅ローンは0.5％！！

3000万のローンだとすると48万円も差が出るんです！

フラット３５の代表は「優良住宅ローン」にしましょう。

変動金利の代表はイオン銀行

続いて変動金利です。

変動金利はイオン銀行としてみます。金利が低いのはもちろん、イオンの買い物が５％割引になる特典なども受けられる面白い住宅ローンでもあります。

計算のための前提条件

計算するにあたって、いくつか前提条件を決めます。

とりあえず下記の感じに設定してみました。

• ローン金額：3000万
• ローン期間：35年
• 団信への加入：加入する
• ボーナス払い：しない
• 控除が終わる10年後に300万円繰り上げ返済
• フラット35はフラット35SのＡプランを使用
• フラット35Sは2015年7月の金利である1.61%
• フラット35Sは当初10年間は-0.6％の優遇金利
• フラット35Sは団信に加入する
• 変動金利は政策金利に連動して算出する

フラット35を計算する

まずはフラット３５を計算してみましょう。

最初に金利ですが、ローン期間は35年なので2015年7月現在で1.61％です。フラット３５ＳのＡプランなので当初10年間は-0.6％です。団信は0.3％／年として計算します。

結果は・・・

住宅ローン	－
ローン金額	3000万円
金利(1-10年)	1.01
金利(11-35年)	1.61
利息	684万7556円
ローン総額	3684万7556円
諸費用	－
手数料	15万円
印紙代	2万200円
登録免許税	12万円
司法書士報酬	8万円
諸費用合計	37万200円
団信費用	172万9023円
総支払額	3894万6779円

 

こんな結果になりました。トータルで3721万円です。

利息だけで721万というのもなかなか恐ろしいものがありますね。

フラット３５の場合は金利は全期間固定なので、この金額で勝負です！

変動金利を計算してフラット35と比較する

さて、続いて変動金利の番ですね。

変動金利は短期プライムレートに連動して金利が変わる仕組みです。ようは日銀の政策金利に連動しているということになります。

今は政策金利は0.1％で、イオン銀行の変動金利は優遇含めて0.57％です。例えば政策金利が0.25％上がると変動金利も1.07％になるというわけです。

政策金利が上がるというのは、分かりやすく言えば景気が良くなったのでバブルになる前に止めたい時です。日本はまだ全然なのでしばらくは金利が上がることはありません。

アメリカがゼロ金利から脱出するのがそろそろと言われているので、これを約７年と考えると、日本の場合は１０年くらいはかかりそうです。

このため、今回はこれをベースに考えていきます。

ケース１　このままゼロ金利が続いた場合

まずはこのまま35年間ゼロ金利だった場合です。

この場合は金利はずっと0.57％で分かりやすいですね。早速計算してフラット３５と比較してみます。

住宅ローン	フラット３５	変動金利
ローン金額	3000万円	3000万円
金利(1-10年)	1.01	0.57
金利(11-35年)	1.61	0.57
利息	684万7556円	288万0767円
ローン総額	3684万7556円	3288万0767円
諸費用	フラット３５	変動金利
手数料	15万円	64万8000円
印紙代	2万200円	2万200円
登録免許税	12万円	12万円
司法書士報酬	8万円	8万円
諸費用合計	37万200円	37万200円
団信費用	172万9023円	0円
合計	フラット３５	変動金利
総支払額	3894万6779円	3374万8967円

 

はい、計算できました。

総支払額を見てみると、変動金利の方が519万円安く済むようですね！

ケース２　10年後にゼロ金利解除したが好景気にならない場合

続いて、１０年後にゼロ金利が解除された場合です。

その後は少しずつ金利を上げて・・・といきたいところですが、そんなに簡単に好景気になるなら苦労しません。実は2006年と7年に0.35％ほど上げたのですが、そのあと景気が悪くなって0.4％下げました。前より下がっちゃったんですよね。

好景気なら良いのですが、景気が悪くなると金利は下げざるを得ません。

従って、このケースではゼロ金利は解除したが景気がよくならずに金利をあまり上げられない場合を想定します。

住宅ローン	フラット３５	変動金利
ローン金額	3000万円	3000万円
金利(1-10年)	1.01	0.57
金利(11-15年)	1.61	1.07
金利(16-35年)	1.61	1.57
利息	684万7556円	499万1640円
ローン総額	3684万7556円	3499万1640円
諸費用	フラット３５	変動金利
手数料	15万円	64万8000円
印紙代	2万200円	2万200円
登録免許税	12万円	12万円
司法書士報酬	8万円	8万円
諸費用合計	37万200円	37万200円
団信費用	172万9023円	0円
合計	フラット３５	変動金利
総支払額	3894万6779円	3585万9840円

 

はい、計算できました。

総支払額を見てみると、変動金利の方が308万円安く済むようですね！

金利が上がっているのでケース１と比べると差が縮まっています。

ケース３　10年後にゼロ金利解除して順調に好景気になった場合

ケースは３は順調に景気がよくなった場合です。

もしかすると日本もどんどん景気がよくなる可能性もありますからね。

日本は多くの金融機関が大量に国債を買っているので、2.5％も金利が上がる頃には債券価格が下がった影響で貸し渋りや貸し剥がしが起きて連鎖的に融資先企業が破綻してしまう可能性が高いのですが、その辺はなんとかクリアしたと仮定します。

住宅ローン	フラット３５	変動金利
ローン金額	3000万円	3000万円
金利(1-10年)	1.01	0.57
金利(11-15年)	1.61	3.07
金利(16-35年)	1.61	3.07
利息	684万7556円	969万3038円
ローン総額	3684万7556円	3969万3038円
諸費用	フラット３５	変動金利
手数料	15万円	64万8000円
印紙代	2万200円	2万200円
登録免許税	12万円	12万円
司法書士報酬	8万円	8万円
諸費用合計	37万200円	37万200円
団信費用	172万9023円	0円
合計	フラット３５	変動金利
総支払額	3894万6779円	4056万1238円

 

はい、計算できました。

総支払額を見てみると、フラット３５の方が161万円安く済むようですね！

これだけ金利が上がると変動金利は不利になってきます。ちなみにこの水準は1989年くらいの金利です。分かりやすく言えば、これからの日本が当時のレベルにまでなるとこういう状態になるってことですね。

この場合は給料もどんどん上がるしフラット３５を選んでる人はバラ色の未来と言うことになります。変動の人は景気は良くなったけどちょっと損する感じになっちゃいます。

ケース４　10年後にゼロ金利解除して20年後に金融危機が起こった場合

日本のバブル崩壊、ロシア危機、ＩＴバブル崩壊、リーマンショックなどなど、金融危機は10数年に１度か２度くらい起こります。これはある意味ではしかたのないことで、不景気だと金融緩和をすることになり、その後はどうしてもバブルになってしまい最終的に崩壊する運命なのです。

そうなると、あと20年以内くらいには次の金融危機がある可能性が高いので、これを考慮して計算してみましょう。

住宅ローン	フラット３５	変動金利
ローン金額	3000万円	3000万円
金利(1-10年)	1.01	0.57
金利(11-20年)	1.61	1.57
金利(21-35年)	1.61	0.57
利息	684万7556円	449万6504円
ローン総額	3684万7556円	3449万6504円
諸費用	フラット３５	変動金利
手数料	15万円	64万8000円
印紙代	2万200円	2万200円
登録免許税	12万円	12万円
司法書士報酬	8万円	8万円
諸費用合計	37万200円	37万200円
団信費用	172万9023円	0円
合計	フラット３５	変動金利
総支払額	3894万6779円	3536万4704円

 

はい、計算できました。

総支払額を見てみると、変動金利の方が358万円安く済むようですね！

現実的な可能性としては変動金利の方が有利？

４つのケースのうち３つで変動金利が有利という結果になりました。

ケース３はフラット３５がお得ですが、これから先に昔のようなバブルが来ないと実現しないレベルなので現実味は低いのかもしれません。

ほどほどに景気が回復する程度までだと変動金利の方がお得なので、今後の日本がどうなっていくのかを考えて選択すると良いのではないでしょうか。

またバブルの時代がくると思う人は迷わずフラット３５にすべきでしょう。

ちなみに、ケースには入れていませんが、日本がハイパーインフレになるとか富士山が噴火して東京が壊滅するとか天変地異レベルの事態を含める場合もフラット３５の方が良さそうです（日本が破綻したや東京が壊滅した時にフラット３５が約束通りの金利で維持されるのか分かりませんが・・・）。

個人的には、ある程度景気は良くなるけど20年くらいでまた金融危機が来るというシナリオを考えているので、ケース４をイメージしています。

こればっかりは予想しかできませんが、これからどんな日本になるのかをイメージして決めると良いのかなと思います。

ローンが3000万より少ない人、多い人は？

今回はローンが3000万の場合で計算してみました。

それでは3000万よりも少ない人や多い人はどうなるのでしょうか？期間が35年ではなく20年の人はどうなるのでしょうか？

ローン金額が少ない場合は、金利がかかる金額が少なくなりますので、金額が少なければ少ないほど利息も少なくなるのでフラット３５を選んでも変動金利と差が小さくなります。

また、期間が短い場合もフラット３５の方が有利です。特に20年以内だとフラット３５は金利自体が低くなるのでよりお得になります。

300万とか500万とかお得になるのなら変動金利を選ぶメリットがありますが、100万くらいであれば万一のことを考えてフラット３５にしておくという考え方もあると思います。

迷ってるならどちらも事前審査を受けてみよう

ということで、固定金利とフラット３５を比較計算してみました。自分で計算するのが面倒な人は参考にしてもらえればと思います。

ただ、一つだけ問題があります。

それは、そもそもローンの審査に通るのかという問題です。

お金を貸してくれるのはあくまで銀行なので、場合によっては貸してくれなかったり希望金額では無理だったりします。

審査は時間がかかるので、落選してから次を受けるのではなくまとめて２つとか３つとか受けておくと良いと思います（複数受けた後に比較して値下げ交渉もできますよ）。

今回計算に使った通り、フラット３５なら「優良住宅ローン」。変動金利なら「イオン銀行」がおすすめです。

まとめ

それではまとめです。

• 現実的には変動金利の方が有利な可能性が高い
• このまま景気がどんどん良くなると思うならフラット３５にすべき
• フラット３５なら「優良住宅ローン」がおすすめ
• 変動金利なら「イオン銀行」がおすすめ

変動金利にするか、固定のフラットにするかを迷う人は多いと思います。

ローンの金額が多い人は最終的な返済額が大きく変わってくるので、雰囲気で決めたりせずにしっかりとシミュレーションして決めましょう。