2015年は住宅価格が高騰しましたが、住宅ローンは相変わらずの超低金利なので購入側にとっては必ずしも悪いタイミングではなさそうですね。
住宅価格はそろそろバブル崩壊するとか言われてますが、住宅ローンも限界ギリギリと言われて久しいです。
低金利の恩恵を受けられる一方、住宅ローンを組む人のは大半は変動金利プランを選択しているようなので、これから金利が上がったとしたら支払いが増えてしまいます。
変動金利を選択した場合には、金利が上がったらどうすれば良いのでしょうか。
金利が上がり始めたらすかさず固定金利に乗り換えますか？
目次
金利が上がり始めたら固定金利に変えればいい！
住宅ローンで変動金利を選ぶ人の中には、「今は低金利だし今後もし金利が上がり始めたら固定に変えるから大丈夫！」と言う人がいます。
というか実際に僕の職場にもそういう先輩はいます。
確かに変動金利は金利が上がる可能性があるので、低金利の現在はともかく、今後どうなるのかは分かりません。
もし金利が上がったら支払いが大変なので、その時に上手く固定金利に変更できたら理想的のような気がします。
本当にそんなに上手いこといくのでしょうか？
住宅ローンの変動金利と固定金利はどう決まるのか
まずは住宅ローンの金利がどのように決まるのかを見ていきましょう。
住宅ローンの金利方式は大きく分けて2つあります。
変動金利と固定金利です。
まずは変動金利です。変動金利は基本的に短期プライムレートによって決まります。
簡単に言うと、日銀の政策金利です。いわゆるニュースなどでゼロ金利と呼ばれているものがこれに相当します。この金利から、各銀行で優遇金利を適用した数字で住宅ローンを販売することが多いです。
日本は現在もゼロ金利政策中なので変動金利の金利が安いんですね。
次に固定金利です。固定金利は基本的に長期金利によって決まります。多くは「新発10年国債の利回り」が使われます。
長期金利は市場の取引価格で変動するので、日々変動しています。この金利から、各銀行で優遇金利を適用した数字で住宅ローンを販売することが多いです。
今後インフレしていくと思う人が増えると国債を買う人が減り、金利が上がっていきます。日本は長らくデフレなので金利が低い状態です。
このように、住宅ローンの変動金利と固定金利は単純に金利が変動なのか固定なのかという違いだけではなく、元になる金利が異なるのです。
元になっている数字が異なるため、変動金利と固定金利は必ずしも同じように上がったり下がったりするわけではありません。
今は何故低金利なのか
次に、今は何故空前の低金利なのかを考えてみます。
まず日銀の政策金利が長らくゼロ金利と言われているのは有名ですが、実際には金利0.1%くらいです。リーマンショックの前に少しだけ0.5%だったのですが、ここ十数年は0.1%とか0.15%とかですね。
なので、この影響を受ける住宅ローンの変動金利も低いってことになります。
また、アベノミクスが始まってからはゼロ金利に加えてインフレを促すためにさらに強力な大規模金融緩和がニュースになってますよね。これは簡単に言えば日銀が国債をガンガン買っている状態です。
はい、巨大な国債の買い手がいる状況です。金利が低い国債でもたくさん買ってもらえるのです。市場の取引価格なのでイベントやテロなどでブレはあるものの、基本的には長期金利も低い状態で維持されます。
なのでこの影響を受ける住宅ローンの固定金利も低いってことになります。
つまり・・・
ゼロ金利→アベノミクス
という連続技によって空前の低金利になっている状態なのです。
逆に言えば、景気が上向いてアベノミクスやゼロ金利が終わると住宅ローンの金利は上がるということになります。バブルの頃は金利がとても高かったというのをイメージすると分かりやすいですね。
それではいよいよ金利が上がる時のお話です。
将来金利が上がったらどうなるのか
それでは金利が上がる局面というのはどんな状況でしょうか。
先ほど書いた通り、ゼロ金利や大規模緩和をやめられるくらいに景気が良くなっていなければなりません。
アメリカでも最近までゼロ金利で大規模緩和を実施していましたが、2013年に大規模緩和が終わり、2015年にゼロ金利が解除されました。
これは金利を上げても大丈夫なくらい景気が良くなったと判断されたからです。
つまり、住宅ローンの金利が上がるというのは、景気が良くなった時ということになります。
もう少し詳しくいきましょう。
日本の場合は、インフレ目標を達成したら大規模緩和が終わると宣言されています。これが上手くいくのかは分かりませんが、本当にインフレが始まるとすると長期金利が上がります。
つまり、大規模緩和をやめられる状況になるということは、景気が良くなりインフレが始まり長期金利が上がっているということです。
この時に、長期金利と連動している住宅ローンの固定金利は上昇している可能性が高いです（新しくローンを組む人向けの金利）。
その後も順調に景気が回復すると政策金利の引き上げがあり、短期金利も上がります。
短期金利が上がると、住宅ローンの変動金利が上昇します。
大規模緩和の終了→政策金利の引き上げという順番になる都合上、金利に関しても長期金利→短期金利の順で上がるということになります。
住宅ローンの金利が上がる順番に当てはめると固定金利→変動金利です。
つまり、変動金利が上がった時に固定金利に借り換えようとしても、その時には既に固定金利はかなり上昇してしまった後の可能性が高いのです。
そこから慌てて借り換えても、手数料などを含めて考えるとむしろ変動金利のままの方が良いかもしれません。
金利が上がるのが不安な人は最初から固定金利にすべき
ということで、変動金利と固定金利では元になる金利が異なることや、それぞれがどんな時に上昇するのかを説明しました。
実際には金利は色々な要素で決まるものなので、そんなに綺麗に上がったり下がったりするわけではありません。
今回はあえて書いていませんが、景気が良くなってインフレすることによって金利が上がることが基本である一方、日本への信用がなくなることで景気が悪いのにインフレが起きることもあります。
なので、金利が少し上がったからと言ってそのまま暴騰するとは限りませんし、むしろ上がり始めたと見せかけてさらに下がるなんてこともあります(2013年頃にちょっとだけ長期金利が上がったことがありましたが、2016年の今は下がってます)。
ただ、一つだけ言えることは、どんな理由にしろ本当に金利が上がり始めると変動金利の人は逃げるのは難しいということです。
逃げようにも逃げる先がないからです。
本末転倒な話ですが、途中で景気が腰折れして金利の上昇が止まるのを祈るしかありません。
そんな心配をしたくない人は、最初からフラット３５のような全期間にわたって金利が固定になる住宅ローンにすべきです。
低金利のうちに全期間の固定金利にしておけば何の心配もいりません。
フラット３５は国の後ろ盾があるのでどこの銀行で申し込んでも安心ですが、手数料やサービスは色々あるのでおすすめの金融機関も紹介しておきます。
フラット35を契約するのにおすすめの金融機関
フラット35を契約する場合、手数料だけ見ると「優良住宅ローン」が一番です。
一方で、総合的に見ると「住信SBIネット銀行のフラット35」をオススメします。
手数料は1.0％なので最安値とは言えませんが、それ以上に大きなメリットがあります。
それは、病気で働けなくなった時に、ローンの支払いがなくなるオプションがあることです（料金は3000万円ローンの時で約16万円）。
フラット35で他の銀行で三大疾病保障をつけると108万円も払う必要があります。
つまり、「住信SBIネット銀行のフラット35」だと100万円近くお得になると言うことです。また、普通にがん保険や医療保険に入る要理も圧倒的に安いです。
これだけの差があると「住信SBIネット銀行のフラット35」をオススメするしかないわけですね。
それでも変動金利を選ぶならとにかくお得な銀行を選ぶ！
安心したい人はフラット35で・・・と言ったものの、一方でやはり金利自体は固定金利よりも変動金利の方が遥かに低いです。
仮にこのまま日本が好景気にならない場合は変動金利の方が絶対にお得なんです。
このため、それを承知で変動金利を選ぶという選択肢もあると思います。
数十年後の未来の話なので最終的にどちらが良いのかは誰にも分かりません。
実際に色々なパターンの未来を想定して計算比較した記事がこちらです。
【参考】>>3000万借りるならどっち？フラット35と変動金利を比較計算
変動金利を選択する場合には、仮に金利が上がっても少しでもダメージを減らすためにとにかくお得な銀行を選ばなければなりません。
変動金利の場合にオススメなのは住信SBIネット銀行です。このブログでも何度か紹介しているオススメの銀行です。
数ある銀行の中でも金利が圧倒的に安いです。2016年10月時点で変動金利は0.497%とメガバンクも真っ青な金利設定になってます。
普通の銀行だと数十万円かかる保証料も無料ですし、団体信用生命保険無料でさらに全疾病特約が無料でついています（フラット35の場合は有料）。
返済中に亡くなった時はもちろん、病気で働けなくなった時にも住宅ローンがチャラになります。
住信SBIネット銀行の事前審査申し込みは１５分くらいで簡単にできるので、最終的に契約するかは別としても事前審査は受けておくと良いと思います。
まとめ
それではまとめです。
- 住宅ローンの金利は元になる金利が複数ある
- 変動金利は短期金利を元にしている
- 固定金利は長期金利を元にしている
- ゼロ金利政策の間は短期金利は今のまま
- アベノミクスの間は長期金利は今のまま低い確率高し
- 日本の景気が良くなるとインフレして金利が上がる
- 金利は固定金利から先に上がる
- 金利が上がり始めてから乗り換えようとしても既に固定金利は高くなっている
- 心配な人はフラット35で今のうちに全期間固定金利にしておこう
- フラット３５なら「住信SBIネット銀行のフラット35」がおすすめ
- 変動金利でも「住信SBIネット銀行」がおすすめ
住宅ローンは長期間の借金ですが、途中で上手く乗り換えるというのはなかなか難しいことです。
最初にしっかりと内容を理解して契約をしましょう。