住宅ローンの借り換えは変動金利と固定金利のどちらにすべきか

年にマイナス金利が始まってから住宅ローンの金利が大幅に下がりました。

これにより、ローンの借り換えをする人が増えていますね。

会社でも住宅ローンを借り換えたという話を聞くことが多くなりました。

そんな時に話題になるのは決まって金利のプランの話です。

変動金利と固定金利はどっちが良いのでしょうか?

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住宅ローンの借り換えで数百万円もお得になる!?

もはや住宅ローンの借り換えもメジャーになってきたので今さらな話ですが・・・

2016年よりも前(マイナス金利より前)に住宅ローンを組んだ人は、ほとんどの場合ローンの借り換えをすることで大幅に返済が少なくなります。

2016年の春頃からは変動金利はもちろん長期の固定金利でも0%台の金利なので、借り換えたらお得なのは当たり前の世界です。

周りの人に話を聞いてみても、どこの銀行も借り換えする人が多くて手続きにとても時間がかかるようです。

例えば、現在住宅ローンを払っていて、残り2000万円で残り25年で金利1.5%の場合に借り換えをするとどのくらいお得になると思いますか?

手数料などを除いても250万円くらいお得になります。

250万円ってけっこうなお金ですよね。

確かに申込書類を書いたりするのは面倒なので面倒くさがりな人はやりたくないかもしれませんが、みんなが借り換えしているのも頷けます。

借り換えする時の変動金利の固定金利の違い

さて、住宅ローンと言えば変動金利と固定金利の選択があります。

これは新たに家を買ってローンを組む人も、借り換えてローンを組む人も同じです。

色々な考え方があるのでどっちが良いと言うのはありませんが、借り換えの時には少し注意点もあります。

それは・・・

借り換え専用金利やキャンペーンの存在です。

どういうことかというと、新しくローンを組む場合よりも、借り換えの方が金利が安いことが多いのです。

例えば・・・「住信SBIネット銀行」の変動金利プランは金利が0.477%なのですが、借り換えだと0.447%です(※2017年9月まではどちらも0.444%のキャンペーン中)。

借り換えの時にはこうした点も含めて変動金利と固定金利を比べる必要があります。

ただ、基本的な選び方は借り換えの時でも同じです。

「ローン金額」と「ローン年数」と「気持ち」です。

気持ちってなんやねん!

って感じですが、これは意外と重要です。

会社で住宅ローンの相談をされる時も必ず言うのですが、最終的には自分がどう思うかだと思うんですよね。

自分が納得している方を選んだ方が幸せだと思うからです。

とは言え、どちらがオススメなのかを知りたい人もいると思うのでどんな人がどちらを選ぶべきかを書いてみます。

変動金利に借り換えるべき人

まずは変動金利に借り換えるべき人です。

変動金利は、みなさんご存知の通り金利が安い代わりに将来の金利変動の可能性があるというプランです。

将来をどう考えるかがポイントになりますね。

個人的には変動金利を選ぶ目安は下記の3点かなと思います。

ローンの期間が残り20年以下

まずはローンの期間です。

変動金利にすべきかどうかを考えるローンの期間は20年くらいだと思っています。

何故かと言うと、2017年の状況ではしばらくは金利が上がることはないと考えられるためです。

日本銀行は1999年初頭からゼロ金利政策を始め、2013年からさらに大規模な緩和政策を実施しており、2016年からはマイナス金利も導入しました。

つまり、もう20年近くずーーーーっと低金利に誘導しているんです。むしろ年を追うごとに強力になっています。

これをやめるというのは相当大変なことで、景気が物凄く回復してからゆっくりやめることになります。その時に初めて金利が上がることになるんです。

さて、みなさんはあと数年で景気が物凄く良くなると思いますか?思いませんよね?

20年くらいあれば景気もよくなるかも・・・ということで20年と言う数字を境目にしてます。

ローン金額が2500万円以下

次にローンの金額です。

仮に奇跡的に日本経済が回復して金利が上がった場合には、ローンの支払いが増えてしまうことになります。

そんな時に物凄い金額のローンを抱えていると大変なので、ローンの残額が大きい場合には変動金利はオススメできません。

どのくらいの金額だと危険なのかは毎月の給料がどのくらいなのかによるので残額の目安は難しいですが・・・

マンションの戸当たり購入価額の全国平均は4000万円くらいなので、判定ラインは2500万円くらいかなと思います。

地域によってそもそも家の値段がかなり違うので、あくまで目安と考えてください。

固定金利に借り換えるべき人

続いて固定金利に乗り換えるべき人です。

固定金利は、3年固定とか5年固定とか10年固定とか色々なプランがありますが、ここでは20年以上の長期の固定金利に借り換えるべき人を挙げてみます。

まぁ基本的には変動金利に乗り換えるべき人の逆ですね。

ローンの期間が残り25年以上

借り換えの場合は、総じて新たに住宅ローンを組むよりもローン期間が短いです。

このため、借り換えの場合には変動金利の方がやや有利かなと思います。

ただ、今はマイナス金利時代です。

昔から低金利だった変動金利と比べて、固定金利が物凄く低金利になりました。

今は30年を超えるローンでも金利がとても低いんですよ。2015年までは変動金利との差が大きかったのですが、最近は変動金利も固定金利も大きな差がありません。

金利があんまり変わらないのであれば、固定金利の安心感をとるという選択肢はありだと思います。

特にローンの残り期間が長い場合は固定金利にする方が安心ですね。

ローン金額が3500万円以上

続いてローンの金額です。

先ほど書いた通り、ローンの残額が多い人は金利が上がった時のダメージも大きいので注意が必要です。

自分のように株やFXで大損したような人間ならともかくも、健全な人であれば普通に給料をもらって普通にローンを払う生活のはずです。

そんな状態で、まもなくローンの返済が増えますとか言われたらどうしましょう。

当然仕事への影響はあるでしょうし、場合によっては夜も眠れなくなってしまうかもしれません。

そう考えると、ローンの金額が大きい場合には大人しく固定金利にしておくべきだと思います。

金銭的にお得かというよりは、そちらの方が安心して眠れるからです。

借り換えにオススメの銀行

最後に借り換えにオススメの銀行を紹介します。

変動金利でも固定金利でも住信SBIネット銀行が特にオススメです。

おすすめ① 住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は、このブログでも何度か紹介しているオススメの銀行です。

数ある銀行の中でも金利が圧倒的に安いです。2017年9月時点で変動金利は0.444%、当初10年固定金利は0.640%、当初20年固定金利は0.98%となっています。他銀行と比べると20年固定金利が0.98%というのは特に低いです。

また、普通の銀行だと数十万円かかる保証料も無料ですし、団体信用生命保険無料でさらに全疾病特約が無料でついています(他の銀行は有料で金利+0.3%)。

返済中に亡くなった時はもちろん、なんらかの病気で仕事ができなくなった時にも住宅ローンがチャラになります。

病気になった時の特約は他の銀行では別途お金がかかる場合がほとんどです。これが無料というのは滅多にないサービスなので、とにかく安くお得に住宅ローンを組みたい人にはオススメです。

住宅ローンの支払いで一番怖いのは病気になった時なので、全疾病特約を含めると間違いなく最高の住宅ローンです。

普段使う銀行としてもとても便利なので、審査だけでもやっておいて損はありません。

住信SBIネット銀行の事前審査申し込みはネットで15分くらいでできるので、まずは申込みしてみましょう。

おすすめ② イオン銀行

イオン銀行の最大の特徴は、イオングループでの買い物が毎日5%オフになることです。これはイオンで買い物をする人にはとても嬉しいサービスです。

また、イオンの中で手続きができるのでとても便利です。銀行と違って土日も平日も関係なく開いてますからね。買い物のついでに気軽に寄れるのは助かります。

そして金利ですが、2017年6月時点で変動金利は0.57%、当初10年固定金利は0.69%となっています。この金利はネット銀行を含めてもトップクラスです。

デメリットとしては、先ほどの住信SBI銀行と違って疾病特約が有料なことと、近くにイオンがない人は5%オフを受けられないということです。

金利は住信SBIネット銀行に負けていますが、イオンで買い物をする人にとってはイオン銀行は検討に値すると思います。

借り換えでどのくらいお得になるのか計算したい人

ここ数年の住宅ローンの借り換えはとてもお得なのですが、どのくらいお得なのかを計算するのは面倒ですよね。

そんな面倒な計算を代わりにやってくれるサービスがあります。

それが「モゲチェック」です。

必要な情報を入力すると、全国120銀行のローンの中から、最もお得なローンの借り換えを教えてくれるサービスです。

銀行への申し込みや交渉も代わりにやってもらうこともできます。

ネットで簡単にWEB診断することができるので、まずはどのくらいお得になるのか「モゲチェック」を試してみましょう。

まとめ

それではまとめです。

  • 住宅ローンの借り換えは数百万円の節約になることもある
  • 借り換えはキャンペーンをやっている場合がある
  • ローン期間が20年以下なら変動金利にすべき
  • ローン期間が25年以上なら固定金利にすべき
  • 借り抱えにオススメなのは「住信SBIネット銀行

多くの人がローンの借り換えで節約してます。

まずは銀行への仮申込みをしてみましょう。

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