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廃止された東京スター銀行のスターワン住宅ローンが復活!頭金がたくさんあるならお得!

      2016/12/03

2016年は住宅ローンの当たり年です。

マイナス金利のおかげで大幅に有利な住宅ローンを契約することができます。

しかし、その中でも一番お得なローンを組みたいのが人間の性というものですよね。

金利を比較したりサービスを比較したり・・・色々な銀行を比べてどこへお願いしようか悩んでいる人も多い事でしょう。

そんな中、数年前に話題になった住宅ローンが帰ってきました。

頑張って頭金を貯めてきた人にオススメの住宅ローンです。

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住宅ローンは低金利ではなく無金利が理想

住宅ローンというのは、数あるローンの中でもとても低金利な商品です。

1%程度でローンを組めるというのは、カードローンで借金をしていた自分からすれば何かの間違いのような金利に感じます。

2016年の現在は35年固定のフラット35でも1%を切っていますから、まさに夢のような状況です。

でも、当たり前ですが本当は金利なしで貸してくれるのが一番いいんですよね。

極力利子を払わずに借りたいのが庶民の心情というものです。

そして世の中には、金利なし・・・いわば無金利をうたっている住宅ローンがあるのです。

預金連動型住宅ローンは利子がない?!

預金連動型住宅ローンというものを聞いたことがあるでしょぅか?

名前の通り、銀行にお金を預ける預金と連動するタイプの住宅ローンになります。

住宅ローンでお金を借りると、借りたお金に対して金利が発生します。なので余分に返済する必要がありますよね。

しかし、このローンは銀行への預金額の分は住宅ローンの金利がかからないという商品なのです。

例えば、4000万円を金利1%でローンを組むと、毎年1%分を利子として返済します。それとは別に1000万円の貯金があってもローンとは特に関係ありません。

しかし、預金連動型住宅ローンは、この貯金の部分がポイントです。

4000万のローンを組んでいるけど1000万円の貯金がある場合には、金利は4000-1000の3000万円にかかります。

つまり、利子を計算する時には3000万円の1%で計算するのです。

貯金がある人にとっては利子が少なくなる嬉しいローンです。

住宅ローン控除と組み合わせると黒字になる

でも、ちょっと考えてみてください。

そもそも貯金する現金があるなら家を買う時に最初からローンの金額を2500万円にして現金で500万払っちゃえば同じに見えますよね。

下表の通り、結局金利がかかる金額は同じなのであんまり差がないのではないでしょうか。

ローン金額 頭金 預金 金利が
かかる金額
普通のローン 3000万 1000万 0万 3000万
預金連動型 4000万 0万 1000万 3000万

 

これのどこがお得なんでしょ?

実は大きな違いがあります。

それは、住宅ローン控除を最大限に活用できるということです。

住宅ローン減税制度では、平成31年6月まではローン契約から10年間住宅ローン残高の1%が所得税や住民税から控除されます(最大で年間40万円)。

このローン残高というのは、いわゆるローン金額のことです。

つまり、さっきの表でいけば一番左の列です。

普通のローンだと3000万円の1%なので30万、預金連動型だと4000万円の1%なので40万円もらえます。

これが10年間です。

頭金として支払いをしてしまうとローン金額が減ってしまうので住宅ローン控除も減ってしまいますが、預金連動型ローンだとローン金額自体が減るわけではないので控除がそのままなのです。

住宅ローン控除という仕組みがあるおかげでお得になるというわけです。

預金連動型住宅ローンはあまりにお得すぎて次々と廃止に

利子の支払いは減るのに住宅ローン控除はそのままもらえる・・・そんな預金連動型住宅ローンですが、利用者にとってお得すぎたせいか販売停止になってしまいました。

まぁたぶん銀行からすると損だったということなんでしょう。

これは住宅ローンに限りませんが、利用者にとって得な商品やサービスというのは大抵販売停止になりますよね。

逆に言えば、販売停止になるような商品やサービスは物凄くお得だということです。

2016年7月、預金連動型住宅ローンが復活!

そんな中、満を持して預金連動型ローンが復活しました。

東京スター銀行のスターワン住宅ローンです!

・・・東京スター銀行ってどこの銀行?怪しくないの?

そう思った人もいるかもれませんが、列記とした地方銀行の1つなので安心してください。

この東京スター銀行は、日本で初めて預金連動型住宅ローンを販売した銀行ですが、しばらくは販売を停止していました。

そして2016年の夏から販売を再開したのです。

スターワン住宅ローンは、東京スター銀行に預金した金額に対しては住宅ローンの金利負担が軽減される仕組みです。

既に説明した通り、この仕組みを利用して住宅ローン控除と組み合わせることで最大限にお得にローンを組めるというわけですね。

頑張って頭金を貯めてきた人には選択肢が増えたことになります。

スターワン住宅ローンのメリット

ということで、スターワン住宅ローンのメリットを見ていきましょう。

まぁ基本的には先ほど書いた通り金利がかからないけど控除はたくさんされるという話なのですが、実は2016年現在はこれだけだとちょっと弱いんですよね。

何故かというと、金利自体がとても安くなっているので、普通に住宅ローンを借りてもそんなに大きな差はないためです。

しかし・・・

普通のローンにはないメリットもまだあります。

保証料や手数料が安い

まず、保証料が無料です。

三菱東京UFJ銀行や三井住友銀行などのメガバンクでは2%くらいかかりますから、これが無料なのは嬉しいですよね。

例えば3000万円を借りる場合には約60万円も保証料がかかるのです。

家を買う時は初期費用がたくさんかかるので、これは助かりますよね。

でも、住宅ローンを調べてる人はこう思うはずです。

「保証料は無料だけど他の手数料が2%かかるパターンなんでしょ?」

はい、ネット銀行の住宅ローンなんかだとこのパターンが多いんですよね。

結局同じ金額じゃねーか!ってツッコミたくなります。

でも安心してください。

スターワン住宅ローンは、事務手数料は108000円の固定価格です。

3000万円借りようが5000万円借りようが108000円ポッキリで済みます。

これがどのくらいのお得になるのかと言うと、35年ローンを組んだ場合には金利にして0.3%分くらいの節約になります。つまり、保証料や手数料を含めると他のローンよりも0.3%金利が下がっていると言えます。

万一の時には預金をすぐに引き出せる

このローンの良いところは、繰り上げ返済とは違いあくまで預金しているためいつでもお金を引き出せるということです。

もちろん、預金を引き出すと引き出した分はローンに対する金利が発生するようになってしまいます。

しかし、住宅ローンというのは数あるローンの中でも超低金利なのです。

例えば普通の住宅ローンだと、いざお金が必要になってしまったらカードローン等を新たに契約することになります。言うまでもなく物凄く高い金利です。5%や10%といった金利が取られてしまうのです。

それと比べたら住宅ローンの金利なんて可愛いものですよね。

具体例を考えてみます。

例えば、3000万円の家を買う人が頭金1500万円をもっているとしましょう。

普通のローンで頭金1400万円を投入して、ローン1600万円を組んでみます。生活費として100万円残しました。

その後、自動車が壊れてしまい買い替えで150万円かかることになったらどうしましょう。両親が病気になって大金が必要になることもあるかもしれません。

生活費は残したいので自動車はカーローンで購入するとなると、高い金利でローンを組むことになりますよね。病気のお金だったらさらに金利が高いカードローンや消費者金融になっちゃいますよね。

ここで、スターワン住宅ローンを契約した場合はどうでしょうか。

頭金は0円でローン3000万円を借りて、預金1500万円を投入します。実質的に1500万円を借りているのと同じです。

自動車が壊れてしまった場合には、預金1500万円から150万円を出します。そうなるとローンは1650万円に増えてしまいますが、住宅ローンは金利が低いのでそれほど損はしません。

1500万円までなら最悪何が起こっても対応できるのです。

もちろん、万一のことなので滅多に起こることはないと思います。

でも、万一のことが起きても柔軟に対応できるということは大切だと思っています。何かあった時に選択肢がないのと、何かあった時に選択肢を色々選べるのは大きな違いがあります。

スターワン住宅ローンのデメリット

メリットの次はデメリットです。

これまでは良い面を紹介してきましたが、当然悪い面もあります。

メンテナンス料がかかる

スターワン住宅ローンを契約すると、メンテナンスパックというサービスも契約する必要があります。

パックは3プラン用意されていて、ローン金額に対して年利0.3%~0.7027%かかってしまうのです。

プラン毎に付帯サービスも異なるので必要なパックを選びましょう。

パック1 パック2 パック3
利用料金 0.504% 年0.702% 年0.300%
返済休暇の利用  ○  ○  ○
固定金利の選択  ○  ○  ○
繰り上げ返済  ○  ○  ○
入院保険  ○  ○  ×
団体信用
生命保険
 ○  ○  ×
団体信用
生命保険(ガン)
 ×  ○  ×

 

スターワン住宅ローンの場合は、ローンを組んでいても実際には預金として現金もある状態なので、団信をつけるかどうかは悩ましいところです。パック3を選んで、必要な人は個別に保険に入るというのも手だと思います。

いずれにしても、金利はなくても0.3%はメンテナンス料を払わなければならないので注意が必要ですね。

金利が高い

もう1つのデメリットは、金利が高いと言うことです。

スターワン住宅ローンは預金をした部分には金利がかかりませんが、預金との差額部分は金利が発生します。

3000万円借りて1000万円預金したら2000万円に対しては金利がかかりますが、この金利が他の銀行に比べて少し高いのです。

2016年12月時点だと、スターワン住宅ローンの変動金利は1.20%です(優遇込み)。

一方、例えばネット銀行で人気の住信SBIネット銀行は0.497%です(優遇込み)。

つまり、無金利の部分が少ない場合は普通の銀行の方がお得なのです。ここは注意が必要です。

現金を用意するのが大前提

そして最大のデメリットは、現金がないと話にならないということです。

この住宅ローンはあくまで預金した分に金利がかからないという仕組みですから、そもそも現金がなくて預金できなければ意味がありません。

「頭金0円だけどマンションを買う!」みたいな人はスターワン住宅ローンを検討対象にしてもしょうがないということです。

これが一番のデメリットと言えます。

現金がたくさんある人にはオススメの住宅ローン

ということでメリットとデメリットをまとめました。

無金利は魅力的ですが、やはり最大のポイントは現金があるかです。

現金があるならば無金利を最大限に活用できますが、そうでない場合は普通の銀行のローンにすべきでしょう。

頑張って頭金を貯めた人はスターワン住宅ローンを検討してみてはいかがでしょうか。

せっかくの無金利チャンスを活用しないのはもったいないですからね。

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まとめ

それではまとめです。

  • 預金連動型ローンは金利がない?!
  • ローン残高から預金を引いた分だけの利子を払えばOK
  • 住宅ローン控除と組み合わせるとローンが黒字になる
  • お得すぎて次々と廃止された貴重な住宅ローン
  • 2016年7月に東京スター銀行のスターワン住宅ローンが復活!
  • スターワン住宅ローンは保証料が無料で手数料も一律10万円
  • 預金は好きな時に引き出せるのでもしもの時も安心
  • メンテナンス料が毎年発生するのが欠点
  • ローンの金利自体は他の銀行よりも高い
  • 現金を用意して無金利部分を多くすることが重要

昔は家を買う時には頭金をたくさん用意しろと言われたものですが、最近は低金利なせいか頭金なしで住宅購入する人も少なくないようです。

しかし、現金を用意しておけばお得なローンを選ぶこともできるので、貯金を頑張ることは決して無駄にはなりません。

手元にたくさんお金がある人は是非スターワン住宅ローンを申し込んでみましょう。

 - 住宅ローン

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