株とFXで2270万失った男の本気節約術

株とFXで2270万失った男が、借金返済に成功した本気の節約術や小遣い稼ぎの方法を記録していくサイトです。

マイナス金利で借り換えチャンス!フラット35の金利を予想する方法

      2016/10/15

マイナス金利が始まってからというもの、住宅ローンの借り換えが盛んに行われているようです。

確かに2015年と2016年で比較すると住宅ローンの金利は大きく変わりました。これからどうなっちゃうのでしょうか。

もともと低金利だった変動金利もやや下がり気味ですし、固定金利なんかは物凄く金利が下がりましたね。

しかし、気になるのはいつまで金利が下がっていくのかですよね。特に毎月金利がコロコロと変わるフラット35はタイミングでその後の35年が変わりますから。

ということで、このページではフラット35の金利を予想する方法を解説します。

マイナス金利の波を上手く乗りこなしてお得に生活しましょう。

スポンサーリンク

フラット35の金利はどうやって決まるのか

そもそもフラット35の金利はどのように決まるのでしょうか。

よく言われるのは長期国債の利回りと連動しているという話です。

長期国債?

まぁ普通に生活してる人には意味不明な単語ですよね。

ようは新発10年国債の利回りのことです。

・・・はい、まぁ別にこれ自体を理解しなくてもフラット35の予想はできるので大丈夫です。

ともかく国債の金利がフラット35の金利のカギであると覚えましょう。

最近はマイナス金利の影響もあってか、ニュースでも「国債の金利もついにマイナスに~」とか言ってますよね。

例えば、半年くらい前までは金利は0.3%くらいだったのですが、2016年3月現在だと-0.1%です。

つまり、短期間で0.4%も金利が下がっています。

この影響でフラット35の住宅ローン金利もどーんと下がってきているわけです。つまり、大まかな作戦としてはまず国債の金利に敏感になる必要があるのです。

来月のフラット35を予想して有利に住宅ローンを組みたい

ともかく国債の金利が重要というのは分かりましたが、そもそも国債の金利というのはどうやって決まるのでしょうか。これが分からないと予想も何もありません。

国債の金利というのは、市場が決めます。

簡単に言えば、株のようなものです。決まった金利というのはなくて、色んな人が売り買いする中で決まるのです。

みんなが国債を買えば買うほど金利が下がるということです。

日本では日銀が国債を大量に購入しているため、国債は品切れ状態が続いています。品切れすぎて金利がマイナスでも大人気です。

日本は2016年からマイナス金利政策を始めているため国債の金利も下がり続けています。

日銀によると今後も状況によってマイナスを拡大していくということですから、今後も国債の金利は下がる可能性が高いです。なにしろ景気が回復してる感じはしませんからね。

ということは、フラット35の金利も下がっていく可能性が高いということになります。

しかし・・・

多くの人が知りたいのは来月の金利がどうなるのかですよね。住宅ローンを組もうとしている時に金利がどうなるのかを知りたいわけですから。

それでは具体的な予想方法にいってみましょう。

方法1.ソニー銀行の金利から予想する

まずは簡単な方法からいきます。

フラット35の金利は毎月頭に発表されるのですが、実はソニー銀行来月の金利が当月の半ばに発表されるのです。

どういうことかというと、2016年4月の金利を2016年3月に発表するということです。

つまり、3月の時点で4月に上がるか下がるかが分かります。なんという親切なサービス!

この記事は2016年3月25日に書いているのですが、既に4月の金利が掲載されています。

ローン期間が20年超の場合の金利は3月の1.714%から4月は1.431%に下がっていますから、フラット35も下がる可能性が極めて高そうですね。

ただ、ソニー銀行は民間の銀行なのでフラット35とは住宅ローンの商品が異なりますし、金利の決まり方も違うので具体的な数字までは分かりません。

なのでフラット35の金利をもう少し正確に予想するには次の方法が必要です。

方法2.貸付債権担保住宅金融支援機構債券から予想する

フラット35の金利を正確に予想したい場合は、貸付債権担保住宅金融支援機構債券をチェックするのが有効です。

貸付債権担保住宅金融支援機構債券????

はい、意味不明第二弾きました。

長いので機構債と呼びましょう。

これは何かと言うと、フラット35のローン返済金額を受け取ることができる権利の債権ことです。

フラット35で住宅ローンを組む人はお金を毎月返済しますよね?

そのお金は銀行に返済しているように見えますが、お金をもらった銀行は機構債を買ってくれた人にお金を渡しているのです。

ローン組んだ人 ⇒ 銀行 ⇒ 機構債買った人

お金の流れはこんなイメージです(実際はもっと複雑)。

機構債を買った人は、ローンの金利の分のお金をゲットできるという仕組みになってます。もちろん銀行などが手数料を取っているので、ローンの金利を全部もらえるわけではなく手数料を引いた金利分がもらえます。

つまり、【フラット35の金利 = 機構債の金利 + 手数料】ということなのです。

しかも、機構債の金利は前月の金利を参考にするので、翌月のフラット35の金利を計算することができます。

実際の機構債の情報はフラット35を運営している住宅金融支援機構にあります。

最近のそれぞれの金利を表にしてみました。

前月の
機構債
フラット35
20年以下
フラット35
21年以上
2月 0.79% 1.21% 1.48%
3月 0.54% 1.02% 1.25%
4月 0.48% ?.??% ?.??%

 

機構債は3月→4月で0.06%下がっていますので、フラット35もそのくらい下がると考えられます。

20年以下はついに0.9%代になりますし、21年以上は1.2%を切りそうな勢いですね。

この方法だと具体的な金利までほぼ予想することができます。

来月の金利を正確に予想したいと思う人は機構債の金利をチェックすることにしましょう。

金利を予想していつでも借り換え契約できるように準備をする!

金利の予想をするのはとても難しい事なのですが、フラット35はある程度は予想をすることができます。

しかし、これまでは金利が下がったり上がったりしても少しだったので、そんなに頑張って予想しても効果が薄かったのです。金利が下がりそうな雰囲気でも、急いで契約したり借り換えたりするレベルではありませんでした。

0.01%金利が下がったとしても、それで借り換えていたら手数料で赤字になってしまうからです。黒字なのか赤字なのかを計算するのも面倒です。

でも、それはマイナス金利が始まる前の常識です。

「借り換えは面倒だから別にいいや・・・」というのは完全に時代遅れです。

今や住宅ローンの金利で数百万の差がつく時代です。

これからローンを組む人はラッキーですが、既にローンを組んでいる人も借り換えの検討をすべきです。

給料はなかなか上がりませんが、ローンの借り換えで数百万円節約できるなら家計は物凄く助かりますよね。

しかし、金利が下がったから契約しよう借り換えようと思ってもすぐに手続きができるわけではありません。住宅ローンの手続きは審査もありますから時間がかかります。

だから思い立ったら事前審査くらいは受けておくべきです。ニュースを見たり資料を集めたりして情報に敏感になりましょう。

マイナス金利のおかげで住宅ローンの世界は激変しました。

これだけ金利が下がってくると去年借りた人も借り換えを検討するレベルになってきます。

フラット35を契約するのにおすすめの金融機関

フラット35を契約する場合、手数料だけ見ると「優良住宅ローン」が一番です。

一方で、総合的に見ると「住信SBIネット銀行のフラット35」をオススメします。

手数料は1.0%なので最安値とは言えませんが、それ以上に大きなメリットがあります。

それは、八大疾病(ガン(上皮内ガンを除く)・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎)にかかった時に、ローンの支払いがなくなるオプションがあることです(料金は3000万円ローンの時で約16万円)。

フラット35で他の銀行で三大疾病保障をつけると108万円も払う必要があります。

つまり、「住信SBIネット銀行のフラット35」だと100万円近くお得になると言うことです。また、普通にがん保険や医療保険に入る要理も圧倒的に安いです。

これだけの差があると「住信SBIネット銀行のフラット35」をオススメするしかないわけですね。

まとめ

それではまとめです。

  • フラット35の金利は長期国債を元に決まる
  • 国債の金利は市場の売買で決まる
  • 簡単予想なら毎月半ばにソニー銀行の金利を見よう
  • 正確に予想したいなら機構債の金利を見よう
  • チャンスですぐに契約できるように事前審査は早めに!
  • フラット35は「住信SBIネット銀行のフラット35」で契約すべし!

2016年はマイナス金利の導入で新たな歴史が始まっています。

この機会を逃さないようにしっかりと情報を集めて行動していきましょう。

 - 住宅ローン

スポンサーリンク
スポンサーリンク

  関連記事