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1000万円節約?!住宅ローンの借り換えは固定金利か変動金利か

      2016/04/09

2年前に始まったアベノミクスですが、とにかく力をいれているのは第一の矢と言われる大規模金融緩和です。

お金の価値を下げることでとにかく円安、とにかく株高にしてデフレを脱却しようという作戦ですが、今のところ目標であるデフレ脱却はなかなか実現できない状況です。

それでも、強力な緩和のおかげで金利は異常な低水準となっています。これによって住宅ローンも低金利で今からローンを組む人はけっこうお得だったりします(物件価格も上昇傾向ですが)。

とは言え、如何にデフレが続いているとは言ってもこの調子で貨幣価値を下げていくとそう遠くない将来に金利が上がる可能性はあります。

そんな状況の中で会社の同僚が住宅ローンの借り換えを考えているという話を聞き、色々調べてみたのでまとめました。

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現在の住宅ローンは史上最低レベルの低金利

最近は円安で輸入原材料が値上がりしている影響か、色々なものが値上がりしていますね。給与の伸びに比べると値上げのペースが速くて大変な人も多いのかなと思います。

一方で、庶民の生活に大きく関わる部分でいくと、住宅ローンが低金利であることは大きいです。

何しろ金利の動向によっては数百万円の支払いの差が発生します。パンが10円値上がりましたとかいうレベルではありません。

政策金利は相変わらずのゼロ金利ですし、2度の大規模緩和によって長期金利も低いのでお金を借りる人にとっては嬉しいタイミングですよね。

消費税アップのダメージを減らすために住宅ローンのフラット35なんかは税金を投入して優遇金利を実現しています。

これから住宅ローンを考える人にとっても、既に住宅ローンを組んでいる人にとっても、またとないチャンスです。

実は今から家を買う人よりも既に住宅ローンを組んでる人の借り換えの方がお得

住宅ローンの金利が低いということは、今から家を買う人はお買い得ってことですよね。

でも、実は意外とそうでもなくなってきていたりします。

最近は戸建もマンションも価格が上昇しているんです。

これには色々原因はあるのですが、主に人件費と材料費の高騰です。東京の都心だと投資用として値上がりもしているのですが、これは都心の話なので特殊なケースです。他のエリアに影響しているのは人件費と材料費の高騰です。

ニュースでもよく言われている話なのですが、震災の復興需要やオリンピックの建設ラッシュによって家を作る人材や材料が不足しています。不足しているものは値上がりしますので、最終的に家自体の値段も上がるというわけです。

つまり、これから家を買う人は、前と同じもので値段が高いか、前より質の悪い物を前と同じ値段が買わなければならないということです。これはタイミングの問題なのでどうしようもありません・・・。

でも、これまでに家を購入している方は、住宅ローンの金利は高かったものの物件価格は低かったんです。つまり元々の借金が少ないということであり、良い家を持っているということです。

そうなると、そういう人が現在の低金利の住宅ローンに乗り換えるともはや鬼に金棒と言うわけですね。買ったタイミングは良かったんですから、今度はローンを見直すべきってことです。

「ウチはもう家を買ってローンを組んだから関係ないや」

と思っているとしたら、100万円単位で大損している可能性が高いです。

借り換えをしてお得になる人はどんな人なの?

それでは借り換えでどのくらい節約になるのか見ていきましょう。

借り換えで節約できる可能性があるのは下記にあてはまる場合です。

  • 借り換え前と後の金利差が1%以上ある
  • ローン残高が1500万以上ある
  • 特に2010年より前にローンを組んだ人

重要なのは3つ目です。2010年より前にローンを組んでいる人は絶対に借り換えを検討してください。特に現在のローンが固定金利の場合は高確率でお得になります。

具体的などのくらいお得なのかは実際に借り換えを検討している同僚のケースで見ていきたいと思います。

実際に借り換え検討中の同僚のケース

お得と言っても実際の金額がないとイメージしにくいと思うので、実例を使って計算してみます。

いくら同僚と言えども、あんまり細かく聞き出すのも微妙なので、最低限必要な下記の情報を教えてもらいました。

開始月 2009年1月
ローン期間 35年
ローン金額 3500万円
ローン金利 2.88%(フラット35)
毎月の返済 103044円
ボーナス返済 20万返済
総支払額 4582万円

 

金利が物凄く高く見えますね。

それではこれを2015年7月に借り換えるとどうなるのでしょうか。

同僚の場合は借り換え後は変動金利にするようなので、変動金利では最強のイオン銀行で借り換え試算してみました。イオン銀行の変動金利は0.57%なので、今と比べると2%も金利が下がります。

ローン期間は25年、金利は0.57%でシミュレートしてみると・・・

毎月の返済額は52703円!(現在より-50341円)

借り換え後の総支払額は2655万円!(現在より-1926万円?!)

1926万円節約?!

・・・まぁそういうことなんです。

現在がどれほど低金利なのかが分かると思います。というかもっと早く借り換えておけば良かったのにどうして今まで放置してたの・・・。

もちろん、あくまで同僚の場合はこうなるというだけの話で、ローンの金額や金利は人それぞれ異なるはずなので節約額も変わってきます。

このように、住宅ローンの借り換えというのは極めて高い効果があるのです。

借り換えで固定金利か変動金利を選ぶときの前提知識

それでは実際にローンを借り換える時には固定金利と変動金利のどちらにすべきでしょうか。

これを考えるには、住宅ローンの金利がどうやって決まるのかを知っておく必要があります。

まずは変動金利です。変動金利は基本的に短期プライムレートによって決まります。

簡単に言うと、日銀の政策機金利です。いわゆるニュースなどでゼロ金利と呼ばれているものがこれに相当します。この金利から、各銀行で優遇金利を適用した数字で住宅ローンを契約することが多いです。

日本は現在もゼロ金利なので住宅ローンはとても安くなっています。仮に景気がよくなればゼロ金利が解除されることも考えられます。

ゼロ金利をやめることになった時が、変動金利が上がる時です。

次に固定金利。固定金利は基本的に長期金利によって決まります。多くは「新発10年国債の利回り」が使われます。長期金利は市場の取引価格で変動するので、日々変動しています。

今後インフレしていくと思う人が増えれば金利が上がっていきます。しかし、現在は大規模緩和で日銀が国債を買い集めているので金利は低くなっています。

大規模緩和をやめることになった時が、固定金利が上がる時です。

このように、住宅ローンの変動金利と固定金利は単純に金利が変動なのか固定なのかという違いだけではないのです。計算の元にしている金利が違うものなので、この違いを踏まえてどちらにすべきかを考える必要があります。

借り換える時に固定金利と変動金利のどちらにすべきか

固定金利と変動金利のどちらを選ぶかを考える時は、将来をどう考えるかがポイントになります。

将来の考え方は大きく分けて2つのシナリオが前提となります。

1.このまま計画通りインフレしていくシナリオ。

2015年の見通しでは、2016年の中ごろに2%に達するようです。これが達成できると仮定すると、その時にはさすがに長期金利が今よりは上がっているはずなので、住宅ローンは固定金利の方は上がっていると思われます。

しかし、大規模緩和が終わってもゼロ金利政策はすぐには解除されることはないので、変動金利はしばらく低いままでしょう。数年間はゼロ金利が続くはずです。

一方で、インフレというのは一度始まるとけっこうな速度で進んでいくので、目標としている2%に達してもそこで固定するのは難しいです。物価をコントロールするというのは中央銀行の永遠の課題です。長期的はどんどんインフレしてしまうリスクは残ります。

つまり、現在の計画通りに経済が進んでいくと考えた場合、借り換え後のローン期間が短いのであれば変動金利が有利ですし、長いのであれば固定金利の方が有利となります。

借り換え後でもローンが10年以上になるのであれば固定金利を選択すべきでしょう。

2.計画どおりインフレ率2%に達しないシナリオ。

続いて、現在の計画が上手くいかなかった場合を仮定します。

日銀としては2%に達するまでは何でもすると宣言していますから、おそらく三回目の大規模緩和が発動している可能性が高いです。まぁアメリカも結局3回やりましたからね。

大規模緩和を続けるということは、変動金利も固定金利も現在のような低金利が続くことになります。

その後いつになったら2%に達するのかは分かりませんが、例えばアメリカの例でいくと最初の大規模緩和から終了までは7年くらいかかっています。

日本はアメリカと違ってドルという基軸通貨もありませんので、経済の立て直しにさらにもう少しかかるとすると10年くらいでしょうか。その後ゼロ金利が解除されるのはさらに数年後になると思います。

つまり、現在の計画通りに経済が進まずなかなかインフレ率が2%にならない場合は当分は変動金利の方が有利ということです。

借り換え後のローンの期間が20年くらいであれば変動金利を選択すべきでしょう。

結論.基本的に借り換え後のローン期間が短いなら変動金利、長いなら固定金利

ということで、将来どうなると考えるかによって選び方は変わってきます。

しかし、基本的にはローンの期間で判断して良いと思っています。短いなら変動で長いなら固定です。

巷では変動は危険だと言われていますが、期間が短いならリスクは低いです。確かに変動金利は途中で金利が上がる可能性はありますが、スタートの時点で変動金利と固定金利とは1%以上の金利差があります。この差が埋まるまで金利が上がるのは何年かかるんだっていう話です。

その間に金利が安い変動金利でローンの元本を減らしておけば、いざ金利が上がった場合にも大きな影響は受けずに済むことになります。

アメリカでも0.25%程度を上げるのに株価や景気へ影響を見ながら慎重に慎重を重ねて検討しているのです。そんなホイホイ金利を上げていたら大変なことになってしまいます。

金利を上げるというのは、経済が十分に成長していることが分かっている時です。日本も昔は金利が高かったのですが、その頃は給料もガンガン上がっていたバブルの頃です。金利が高いというのはそういう状態です。

多くの人が生活が苦しい、消費税がまた上がる、そんな状況で金利を上げる事なんて到底できません。一気に金利が上がれば中小企業や地銀はあっと言う間に破綻して大混乱が起こってしまいます。そしたらまた不景気に逆戻りです。

多くの人の給料が上がって景気が上向いてきたことが実感できるようになってきたら金利が上がるリスクを考えればよいのではないかと思っています。そうなるまでにはまだしばらく時間がかかるはずです。

結論として、ローン期間が短いのであれば変動、長いのであれば固定がいいのではないかと思うのです。

数百万円以上節約のチャンス!該当者は銀行へ相談してみよう

ということで、現在は住宅ローンの借り換えのチャンスであることはご理解いただけたと思います。

一方で、変動金利にするか固定金利のするのかは難しい問題です。

人によってローンの金額も違えば期間も違うので自分の場合で考えてみる必要があります。しかも、銀行によって金利も異なるので選択肢は無数にある状態です。

今回は変動金利と固定金利それぞれで一番おすすめの銀行を紹介するので、好きな方を選んで申し込むと良いと思います。とりあえず両方審査は受けて、通ってから選ぶのも良いかもしれませんね。

変動金利なら最低金利のイオン銀行がおすすめ!

イオン銀行は変動金利が0.57%と最強の低金利になっています。

変動金利にするなら他の銀行を選ぶ必要性は感じないレベルです。団体信用生命保険もついており、イオンでの買い物が5%オフになる特典もあります。

イオン銀行で借り換えを検討する場合は、こちらのページで節約額を計算することができます。

面倒だから銀行の人に計算してもらいたいという場合は、とりあえず仮審査に申し込んでどのくらい節約できるのかを相談してみましょう。

また、たとえ1000万安くなったとしても審査に通らないと契約はできません。

まずは事前審査を受けるのを忘れないでください。

固定金利なら住信SBIネット銀行がおすすめ!

固定金利を考える場合は住信SBIネット銀行がおすすめです。

借り換えの場合は残りの期間も短いと思いますので、20年固定あたりを検討すると良いと思います。全期間固定だとどうしても金利が高くなってしまうので、20年固定が金利も安くてバランスが良いです。

住信SBIネット銀行20年固定金利は0.98%と他の銀行を圧倒していますので、固定金利を選ぶなら住信SBIネット銀行で決まりでしょう。

また、住信SBIネット銀行は死亡時だけでなく、がんや脳卒中や糖尿病など、8つの病気にかかった時にもローンが免除となる8疾病保障が無料で受けられます。

固定金利が選択肢にある場合には住信SBIネット銀行の事前審査を受けてみましょう。

まとめ

それではまとめです。

  • 2010年より前に住宅ローンを組んだ人は節約の可能性あり
  • 支払額が1000万円以上安くなる場合も!
  • 借り換え後のローン期間が短いなら変動金利、長いなら固定金利にしよう
  • 変動金利ならイオン銀行がおすすめ
  • 固定金利なら住信SBIネット銀行がおすすめ

住宅ローンは人生で最も大きな借金となる人が多いと思います。

それなのに多くの人は家を買ったらそのまま支払いを続けているのが現状です。

長い期間大金を払い続けるものなので、細目に情報収集して少しでも節約できるようにしていきましょう。

日常生活で節約をするよりも遥かに大きなお金を節約できる可能性があります。

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