株とFXで2270万失った男の本気節約術

株とFXで2270万失った男が、借金返済に成功した本気の節約術や小遣い稼ぎの方法を記録していくサイトです。

フラット35の審査基準は甘い?厳しい?銀行融資と何が違うの?

      2016/12/06

金利優遇の話もあって最近話題のフラット35。

前に書いた通り、僕の同僚も家を買うということで最近は住宅ローンの話をよくしています。やはりフラット35は魅力的に映るようですね。

一方で、フラット35も銀行の住宅ローンと同じように審査があります。

住宅ローンの審査基準は明確にはされていませんが、フラット35と銀行融資だといくつか違いがあります。

スポンサーリンク

フラット35の申込み基準

フラット35を利用するための条件は下記の4つです。

  • 申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済の場合は満70歳以上でもOK)
  • 日本国籍、永住許可を受けている特別永住者
  • 年収に占めるすべての借入れの年間合計返済額の割合が年収400万円未満なら30%以下、年収400万円以上なら35%以下
  • 借入れの対象となる住宅及びその敷地を共有する場合は、申込み本人が共有持分を持つ

3番目のすべての借入というのは、クレジットカードのキャッシングやリボ払いなども含まれます。もちろんカードローンなども含まれます。

特別厳しい条件にはなっていませんが、実際には信用審査があります。

フラット35と銀行では審査の観点が違う

住宅ローンの審査をする時には、「物件」に対する審査と「人」に対する両方の審査が行われます。どちらかがOKならば良いということは基本的にはありません。

物件の審査は大きく「物件の融資価値」「物件の優良性」などが対象です。省エネ物件だと金利が優遇になったりするのはこれが顕著に表れた例ですね。

一方、人に対する審査は「返済できる能力があるか・資質があるか」が審査の対象となります。これは分かりやすいですよね。返済できない人には貸したくありません。

銀行でもフラット35でもそれぞれに対する審査は同様に行われますが、重視するポイントが違うと言われています。

銀行は人を重視

銀行の場合は、借りる人の属性を重視すると言われています。属性と言うのは、ようするに返済能力です。年齢や年収はもちろんですが、どんな会社に勤めているのかや勤続年数なども含まれます。

ようするに、返せる人なのかどうかが最大のポイントというわけです。銀行だって損したくないのです。

フラット35は物件を重視

「フラット35」の借入審査は、物件重視と言われています。これは、購入物件に建築技術基準をクリアすることが求められているからです。また、元々が住宅金融公庫ということもあり、年齢と年収以外の制限(勤め先の規模等)は緩いと言われいています。

もちろん、何でもOKというわけではないのでクレジットカードやローンで延滞をしていたりするとアウトですが・・・。

ちなみに、フラット35の場合は受付した金融機関が一次審査をして、そのあとに住宅金融支援機構が本審査をします。そのため、フラットの場合は金融機関の審査は甘めです。

フラット35の審査は甘いと言われる理由

審査の視点が違うことを書きましたが、それ以上に甘いと言われている理由があります。

これにはそもそもの仕組みが関係しています。

「金融機関が信用リスクを負担していない」

ということです。

普通の銀行は、銀行自身のお金をお客さんに貸しています。つまり、返せないかもしれない人にはなるべく貸したくはないのです。これは当たり前ですよね。

フラット35は色々な金融機関で申込みができますが、それらの金融機関は仲介をしているようなものなのです。フラット35を提供しているのは、国からの多額の出資金及び補助金の交付を受けている住宅金融支援機構です。

ようするに原資が税金なのです。

税金を使って国民が家を持てるように支援することが目的なのです。

もうお分かりですよね?

それなのに審査を厳しくしてしまっては意味がありません。

事実、2012年10月に会計検査院が住宅金融支援機構に対して、金融機関の審査について指導を求めるという出来事がありました。

まぁ目的が目的なので当然と言えば当然なのかもしれませんね。

 フラット35を申し込むのにおすすめの金融機関

フラット35は色々な金融機関で取り扱っています。

金利はほとんど同じなのですが、手数料は会社によって色々です。

基本的には2.1%になっています。

今のところ一番手数料が安いのは「優良住宅ローン」という会社です。

この会社は手数料が0.5~0.8%です(条件によって変わります)。

手数料だけで見るとこれで良いのですが、総合的に見ると「住信SBIネット銀行のフラット35」をオススメしたいです。

手数料は1.0%なので最安値とは言えませんが、それ以上に大きなメリットがあります。

それは、8大疾病(ガン(上皮内ガンを除く)・急性心筋梗塞・脳卒中・高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変・慢性膵炎)にかかった時に、ローンの支払いがなくなるオプションがあることです(料金は3000万円ローンの時で約16万円)。

もちろん、同じようなオプションは他の銀行でも加入することができます。しかし料金が全然違うのです。他の銀行だと約80万円~100万円かかります。

つまり、「住信SBIネット銀行のフラット35」だと100万円近くお得になると言うことです。また、普通にがん保険や医療保険に入る要理も圧倒的に安いです。

これだけの差があると「住信SBIネット銀行のフラット35」をオススメするしかないわけですね。

審査が落ちることを考えて行動しよう

いくらフラット35の審査が通りやすいといっても、必ず通るわけではありません。

審査に落ちて一番困るのは、物件が決まったのに審査が落ちることです。

これは恐ろしいことです。

「せっかく家を見つけたのに・・・」ってなりますよね。

そんなことにならないためにも、審査は早めにやっておくのも手です。

別に契約までする必要はないので、「住信SBIネット銀行のフラット35」の事前審査はしておきましょう。

民間銀行の住宅ローンなら住信SBIネット銀行とイオン銀行がおすすめ

さて、事前審査も申し込んで一安心といきたいところですが・・・審査が通るか通らないかは分かりません。

事前に準備しておいて損はないので、フラット35の審査に落ちてしまった場合に備えて民間の銀行の事前審査も並行することをオススメします。

おすすめ① 住信SBIネット銀行

住信SBIネット銀行は、このブログでも何度か紹介しているオススメの銀行です。

数ある銀行の中でも金利が圧倒的に安いです。2016年12月時点で変動金利は0.497%、当初10年固定金利は0.560%、当初20年固定金利は0.910%となっています。他銀行と比べると20年固定金利が0.910%というのは特に低いです。

また、普通の銀行だと数十万円かかる保証料も無料ですし、団体信用生命保険無料でさらに8大疾病特約が無料でついています(フラット35の場合は有料)。

返済中に亡くなった時はもちろん、癌や糖尿病や脳卒中などの8つの重病になった時にも住宅ローンがチャラになります。

8大疾病特約は他の銀行では別途お金がかかる場合がほとんどです。これが無料というのは滅多にないサービスなので、とにかく安くお得に住宅ローンを組みたい人にはオススメです。8大疾病特約を含めると間違いなく最高の住宅ローンです。

普段使う銀行としてもとても便利なので、審査だけでもやっておいて損はありません。

住信SBIネット銀行の事前審査申し込みは15分くらいでできるので、お守り代わりに申し込んでおきましょう。

おすすめ② イオン銀行

イオン銀行の最大の特徴は、イオングループでの買い物が毎日5%オフになることです。これはイオンで買い物をする人にはとても嬉しいサービスです。

また、イオンの中で手続きができるのでとても便利です。銀行と違って土日も平日も関係なく開いてますからね。買い物のついでに気軽に寄れるのは助かります。

そして金利ですが、2016年12月時点で変動金利は0.57%、当初10年固定金利は0.59%となっています。この金利はネット銀行を含めてもトップクラスです。特に変動金利はあらゆる銀行の中でもトップの低金利です。

デメリットとしては、先ほどの住信SBI銀行と違って8大疾病特約が有料なことと、近くにイオンがない人は5%オフを受けられないということです。

しかしながら、日銀がゼロ金利政策をしている限りは低金利が続きます。変動金利最強イオン銀行は検討に値すると思います。事前審査して損なしです。

審査に通るか通らないか心配な方へ

審査に通るか通らないかって心配ですよね。

そりゃ当たり前ですよ、場合によっては家を買えなくなるんですから。

こういうブログはもちろん、専門家の書いた本とか雑誌とかには色々書いてあります。

でも・・・・

どんな対策をしようが、どんな専門家が言おうが、審査に通るか通らないかは銀行次第です。

だって最終的にお金を貸してくれるのは銀行なんですよ?専門家は好き勝手言ってるだけです。

もちろん僕だって本当のことを言ってるかなんて証明できないですよ。僕は審査する銀行の人ではないんですし。

だから実際に銀行で事前審査してみるしかないんです。

『心配なら事前審査に申し込んでみる』

これだけです。難しいことを考える必要はありません。

「優良住宅ローン」でも「住信SBIネット銀行」でも「イオン銀行」でも構いません。

迷っているだけでは何も始まりませんよ?

まとめ

それではまとめです。

  • フラット35は物件が適合するかは確認が必須
  • 仕組み的には審査は甘くなりやすい
  • 0.6%の金利優遇期間のうちに利用すべし!
  • 審査は落ちることもあるので行動は早めに!
  • フラット35は「住信SBIネット銀行のフラット35」で100万円近く節約できることも!
  • 民間銀行なら「住信SBIネット銀行」と「イオン銀行」がおすすめ!
  • 心配ならさっさと事前審査して白黒はっきりさせましょう

住宅は人生最大の買い物です。

後悔のないように決めましょう。


 - 住宅ローン

スポンサーリンク
スポンサーリンク

  関連記事